《金证研》香港资本组 李秋水/作者 映蔚 洪力/编审

2020年3月18日，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布“中国房地产开发企业500强”测评成果，金辉集团股份有限公司（以下简称“金辉集团”）跻身“500强”，排名第36名。

不久后，金辉控股（集团）有限公司（以下简称“金辉控股”）作为金辉集团赴港上市的主体，“亮相”资本市场。

然而，身披“光环”的背后，赴港上市的金辉控股或“荆棘载途”。旗下多家子公司收“罚单”收到手软，频频“踩线”违规施工、环保问题、虚假宣传等，这或暴露出其社会责任或存缺失的“短板”。不仅如此，数家子公司被列入经营异常名录，金辉控股的内部治理水平显隐忧。雪上加霜的是，金辉控股在多地开发的住宅物业，遭到业主的投诉更是接踵而至，其开发的楼盘质量或堪忧。

一、“漫漫”四年排队之路，弃A股“转战”赴港上市

据公开信息，2016年1月26日，金辉集团首次向证监会递交上市申请，开始冲击A股“排队之路”。谁知，这一“等”便是四年。

A股上市未果后，金辉集团欲“转战”登陆港交所。

2020年3月25日，金辉控股向港交所递交上市申请（以下简称“招股书”），正式冲击港股。

据招股书，2020年3月，鉴于中国房地产行业调控和监管环境收紧，及中国总体融资环境所面临的挑战日趋严峻，以及为获得国际证券市场认可，金辉集团向证监会提交自愿撤回A股上市的申请。

为赴港上市，金辉集团“大刀阔斧”地进行了一番重组，于2020年3月5日重组完成。

据招股书，金辉控股成立于2019年10月17日，注册于开曼群岛。2020年3月5日，金辉控股从金辉集团的间接控股股东金辉地产控股有限公司处收购Jubilance Properties Limited，自此成为金辉集团的离岸控股公司，并作为金辉集团赴港上市的主体“亮相”资本市场。

据招股书及官网，金辉集团1996年发轫于福州，2009年总部迁往北京，是一家全国布局、区域聚焦的地产开发商，主要从事为首置和首改客户提供的住宅物业，主要四种住宅物业系列包括铭著系、云著系、优步系、大城系。

据招股书，截至2019年底，金辉控股共有144个处于不同开发阶段的物业开发项目，总建筑面积为26,674,399平方米，其中包含由子公司开发的102个项目以及由合营公司、联营公司开发的42个项目。

开发足迹涉及长三角、环渤海、华南、西南及西北区域，金辉控股旗下超过100家子公司却良莠不齐，多家子公司“黑历史”缠身。

二、多家子公司频频收“罚单”，社会责任或存缺失

众所周知，合规经营是一家公司生存的基本要求之一。而金辉控股旗下诸多子公司却存在因违规而被罚、屡罚不改的情形。

据招股书，上海天萃房地产开发有限公司（以下简称“上海天萃”）成立于2015年11日8日，系金辉控股的间接控股子公司。然而，上海天萃成立不足五年却频频收“罚单”，涉及违规施工、违规排污、应招标而未招标等。

据闵行区规划资源局2120190009号文件，2019年6月3日，上海天萃因未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的违规行为，而被上海市闵行区规划和自然资源局处以罚款1,827.3元的行政处罚。

据闵行区规划资源局2120190007号、第2120190006号文件，2019年3月28日，上海天萃均因未办理开工放样复验擅自开工建设的违规行为，而被上海市闵行区规划和自然资源局处以罚款共计4,000元的行政处罚。

据上海市水务局第2220160185号文件，2016年10月31日，上海天萃因未取得污水排水官网许可证的情况下，向城镇排水设施排放污水，而被上海市水务局处以罚款2万元的行政处罚。

据上海市闵行区建设和管理委员会第2120160051号文件，2016年8月23日，上海天萃因未取得施工许可证擅自施工、必须进行招标的项目不招标的违规行为，而被责令改正并处以罚款72.2万元的行政处罚。

据上海市闵行区建设和管理委员会第2120160036号文件，2016年4月18日，上海天萃因必须进行招标的项目而不招标、施工图设计文件未经审查擅自施工、未取得施工许可证擅自施工的，而被责令改正并处以罚款39.3万元的行政处罚。

此外，金辉控股“劣迹斑斑”的子公司不止一家。

据招股书，西安曲江原山置业有限公司（以下简称“西安曲江原山”）系金辉控股的间接控股子公司。然而，西安曲江原山频频受处罚，涉及环保违规、违规销售商品房等。

据市住建曲江罚字﹝2019﹞45号、市建曲江罚字﹝2019﹞25号文件，2019年，西安曲江原山两次因未采取有效扬尘防治措施造成扬尘污染的行为，而被西安市住房和城乡建设局处以罚款共计10万元的行政处罚。

据西安市住房保障和房屋管理局数据，2017年4月29日，西安曲江原山因在“金辉世界城”项目中，涉嫌违规销售，而被西安市住房保障和房屋管理局责令暂停该项目网上签约业务，并依法进行严肃查处。

据陕西网源自西安市住房保障和房屋管理局公开信息，2017年8月3日，在西安市房管局公布的《2017年已作出行政处罚决定的项目名单（第三批）》名单中，西安曲江原山因在“金辉世界城”项目中，未取得《商品预售许可证》擅自预售商品房，而被处以罚款56万元的行政处罚。

而子公司问题“缠身”的问题远未结束。据招股书，重庆金辉长江房地产有限公司（以下简称“重庆金辉长江”）成立于2001年4月13日，系金辉控股的间接控股子公司。然而，重庆金辉长江曾在违规施工、噪音污染“踩雷”。

据渝规罚两江新区字﹝2019﹞第0459号文件，2019年11月19日，重庆金辉长江因私自增设面积及减少居住建筑面积等，而被重庆两江新区规划和自然资源局处以罚款1.93万元的行政处罚。

据渝规罚两江新区字〔2018〕第0403号、渝规罚两江新区字〔2018〕第0297号、渝规罚南岸字〔2018〕第0028号及渝规罚南岸字〔2018〕第0006号文件，2018年，重庆金辉长江四度因未取得建设工程规划许可证，擅自修建违法建设，而被重庆市规划局处以罚款共计228.86万元的行政处罚。

据重庆市政府公开信息，2018年7月6日，重庆金辉长江因建筑施工夜间噪声扰民被群众投诉强烈，被重庆市环保局、城乡建委及公安局联合约谈。2018年以来，重庆金辉长江及其施工单位，被群众投诉高达285次，被重庆市环境行政执法总队处罚高达11次。

据招股书，扬州金辉置业有限公司（以下简称“扬州金辉置业”）系金辉控股的间接控股子公司。然而，报告期内，扬州金辉置业却曾因多次违规施工被罚。

据扬城执罚字〔2018〕第5007号文件，2019年2月27日，扬州金辉置业因未经规划部门批准擅自建设4处小区配套附属用房，而被扬州市城市管理(行政执法)局责令按规划要求办理建设工程规划许可证，并处以罚款2.56万元的行政处罚。

据扬州市规划局〔2018〕47号、〔2018〕48号文件，2018年12月28日，扬州金辉置业两度因未按建设工程规划许可证及其附件规定的内容建设，而被扬州市规划局处以罚款共计4.18万元的行政处罚。

据招股书，盐城金辉居业房地产开发有限公司（以下简称“盐城金辉居业”）系金辉控股的间接控股子公司。然而，报告期内，盐城金辉居业却曾因广告违规、虚假宣传被罚。

据盐工商案〔2019〕00001号文件，2019年1月3日，盐城金辉居业因违反广告内容管理条例，而被盐城市市场监督管理局责令停止发布违法广告、在相应范围内消除影响，并处以罚款18万元的行政处罚。

据城南分局案〔2018〕00023号文件，2018年4月28日，盐城金辉居业因虚假宣传行为，而被盐城市市场监督管理局城南分局责令停止发布、以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处以罚款2万元的行政处罚。

据招股书，融侨（福州）置业有限公司（以下简称“融侨福州置业”）、淮安金辉置业有限公司（以下简称“淮安金辉置业”）、湖南锦达发房地产有限公司（以下简称“湖南锦达发”），均系金辉控股的间接控股子公司。然而，上述三家子公司却均曾违规操作，侵害消费者权益。

据榕仓市监执罚决[2019]11号文件，2019年6月5日，融侨福州置业因在销售其开发的项目淮安二期（溪溪里）楼盘过程中，涉嫌利用不平等格式合同侵害消费者权益，而被福州市仓山区市场监督管理局处以警告并罚款1万元的行政处罚。

据浦市管行罚字〔2015〕31004号文件，2015年9月8日，淮安金辉置业因用事先拟定好的《商品房买卖合同》及其附件的格式条款加重了消费者责任，转嫁自身的经营风险的合同内容违法行为，而被淮安市场监督管理局清浦分局城中中心工商所处以罚款1万元的行政处罚。

据长发改价监处罚〔2018〕11号文件及长沙市政府公开信息，2018年，湖南锦达发因在其开发的金辉惟楚花园项目中，存在价格欺诈、以不正当价格销售的行为，而先后被长沙市发改委送达了《行政处罚事先告知书》、处以警告并罚款35万元的行政处罚。

而对于子公司收到的上述诸多“罚单”，金辉控股却“一笔带过”，且在披露罚款金额时“遮遮掩掩”，涉嫌虚假陈述。

三、罚款金额涉嫌虚假陈述，多家公司“经营异常”内部治理或存隐忧

而事实上，上述子公司诸多“踩界”行为或系“冰山一角”。

据招股书，金辉控股称，其若干项目公司因未能足额缴交企业所得税及个人代扣税、未能根据获批的工程草案或计划施工、或在取得防火安全设计批文之前动工被处以罚款，有关事宜的总罚金为约2.7万元。

而在招股书其他开支处，金辉控股却坦承，2017-2019年，其因违规事件而产生的罚款及滞纳金分别为508.7万元、1,954万元、421.4万元。

显而易见，对于处罚事项及相关罚金数目，两番说辞，或自相矛盾。

除此之外，由上述子公司处罚情况可知，包括上海天萃、重庆金辉长江、扬州金辉置业等多个子公司在内的，因违规施工被罚的金额远超2.7万元，金辉控股或存虚假陈述之嫌。

事实上，金辉控股子公司存在的问题并不止于频频违规，数家子公司还曾因各种原因被列入“经营异常名录”。

据市场监督管理局数据，2019年12月24日，金辉控股的间接控股子公司西安兴茂房地产开发有限公司，因通过登记的住所或者经营场所无法联系，而被西安市工商行政管理局莲湖分局列入经营异常名录，截至2020年5月14日仍未移出。

2018年8月3日，金辉控股的间接控股子公司福州融辉房地产有限公司、福州金辉房地产开发有限公司，因公示企业信息隐瞒真实情况、弄虚作假，而被福州市市场监督管理局列入经营异常名录。

2018年12月7日，金辉控股的间接控股子公司上海融宇设计装饰工程有限公司因通过登记的住所或者经营场所无法联系，而被上海市奉贤区市场监督管理局列入经营异常名录。

2017年8月7日，金辉控股的间接控股子公司北京融辉茗业投资有限公司、北京金辉居业投资有限公司、北京金辉原山投资发展有限公司、北京金辉合创投资发展有限公司、北京居业投资有限公司，均因通过登记的住所或者经营场所无法联系，而被北京市工商行政管理局朝阳分局列入经营异常名录。

2015年7月7日，金辉控股的间接控股子公司扬州金辉置业因未依照《企业信息公示暂行条例》第八条规定的期限公示年度报告，而被扬州市刊江区市场监督管理局列入经营异常名录。

报告期内，众多子公司曾在异常经营名录“榜上有名”，甚至一家子公司至今仍未移出，对于拥有超过100家子公司的金辉控股来说，公司的真实治理水平如何？不得而知。

雪上加霜的是，不仅子公司纷纷沦为“拖油瓶”，金辉控股开发的多个住宅物业收到的投诉、质量纠纷却是“接踵而至”，并不让人“省心”。

四、多个住宅物业的投诉“接踵而至”，楼盘质量或堪忧

在其官网上，金辉控股宣称，严谨认真地对待每一座城市，每一座建筑。然而，实际上，其开发的楼盘却屡遭投诉，为其宣言“打脸”。

据招股书、金辉控股官网及安居客公开信息，上海金辉天萃苑（别称“上海金辉海上铭著”）是金辉控股位于上海市的住宅物业项目，占地面积为32,142平方米，包括住宅物业及停车场，由金辉控股的间接控股子公司上海天萃开发。

据上海市政府网上信访受理（投诉）中心数据，2018年8月，两位上海金辉天萃苑业主投诉，开发商在业主认筹前未告知停车费收费标准，临近网签却突然收取高额停车费，且对业主态度强硬不予商议，涉嫌欺诈消费者和变相提高房价。

而上海市政府网上信访受理（投诉）中心还显示，2019年6月，上海金辉天萃苑收到业主投诉，内容涉及该小区尚未交房墙面已大面积开裂；工程偷工减料、混乱等。

据招股书，西安金辉世界城是金辉控股位于陕西省西安市的住宅物业项目，共分为八期，占地面积为451,495平方米，包括了住宅物业、商业物业、停车场、小学及幼儿园，八期均由金辉控股的间接控股子公司西安曲江原山开发。

据陕西广播电视台民生热线投诉举报专栏公开信息，2017年7月21日，有业主举报金辉世界城C二期未批先建、私改规划图，将原本70%绿化地带私建商业建筑；且在被责令停工期间，仍存在不间断施工行为。

据西安市政府12345市民服务热线诉求专栏公开信息，2019年，西安金辉世界城收到两位业主投诉，内容涉及A区地下车库漏水数月、物业态度消极推诿、电梯经常发生坠落事故等。

据人民网主办的领导留言板专栏公开信息，2019年，三位业主分别投诉西安金辉世界城存在地下车库漏水成常态；外墙出现铁皮脱落现象；绿化面积与早期展示的规划图严重不符等问题。

据招股书，西安金辉世界城上东区（别称“西安金辉公园里”）是金辉控股位于陕西省西安市的住宅物业项目，共分为两期，占地面积为66,537平方米，包括了住宅物业、商业物业、停车场及幼儿园，两期均由金辉控股的间接控股子公司西安金辉兴业房地产开发有限公司开发。

据人民网主办的领导留言板专栏公开信息，2017年，西安金辉世界海上城上东区遭到数位业主投诉，问题涉及交房不久后，西安金辉世界城上东区16#、19#楼出现地基下沉；主体结构开裂；地下车库漏水进水等。

问题远未结束，2018年，西安金辉世界城上东区两位业主投诉反映，2017年交房不久后因楼体下沉而封楼维修，但一年后再次交房，却存在地下车库严重漏水问题。

据招股书、金辉控股官网及安居客公开信息，长沙金辉优步花园（别称“长沙金辉惟楚花园”）是金辉控股位于湖南省长沙市的住宅项目，占地面积为60,331平方米，由金辉控股的间接控股子公司湖南锦达发开发。

据湖南省住房和城乡建设厅数据，2019年10月17日，长沙金辉优步花园因8-13栋、15-17栋的建筑施工质量管理标准化项目考评得分低于70分，被列入“2019年湖南省第二季度建筑施工质量管理标准化项目考评不合格工地”的名单。

据长沙市政府政民互动市长信箱专栏公开信息，2019-2020年，长沙金辉优步花园收到数位业主投诉，投诉的问题包括销售时涉嫌欺诈消费者；绿化面积与购房时面积相差甚远；精装费用虚高；装修材料等级含糊、设备规格明细不清楚等。

据金辉控股官网及安居客数据，扬州金辉优步花园是金辉控股位于江苏省扬州市的住宅物业项目，由金辉控股的间接控股子公司扬州融辉置业有限公司开发。

据扬州市政府寄语市长频道公开信息，2019-2020年，扬州金辉优步花园业主遭到数位业主投诉，内容涉及地下室漏水严重；配套设施未完善；开发商占用地下室公共区域违规建设；因上述问题却未得到及时解决影响到部分业主迟迟无法交房等。

值得一提的是，扬州金辉优步花园因业主对质量不满而产生的纠纷，还曾“上过电视”。

据扬州电视台公开视频信息，2019年，扬州金辉优步花园三期通知交房时，业主到达现场发现该小区并不具备交房条件，存在的问题包括了部分设施并未完善、路面铺设敷衍、使用开裂瓷砖铺地板、地下车库长期漏水等。而对上述诸多质量问题，小区相关负责人却并未有明确的回复。

旗下子公司屡屡“踩线”收罚单，多地开发的住宅物业因质量、服务问题收到的投诉更是“接踵而至”，此番转道港股的“上市之路”，金辉控股或仍存诸多考验。对此，《金证研》香港资本组将持续保持关注。