房地产市场销售复苏仍处艰难通道，“地产销售”作为房地产链条的源头活水，是观测房地产基本面的最关键指标。

在5、6月份出现短暂的同比回升之后，房企整体销售在7月又有所降温，年度业绩兑现难度再次加大。尽管7月历来是销售淡季，房企在7月份增加供应的意愿都有所减弱，市场需求和购买力也有下滑。

从克而瑞数据亦显示，TOP100房企1-7月累计销售操盘金额的同比降幅仍保持在49%的较高水平。不仅如此，7月以来不少房企出现债务实质违约，停工范围进一步扩大等问题，都或意味着本轮房地产市场波动的趋势更为复杂。

融资方面，2022年7月，房地产企业信用债与海外债发行规模同比仍保持下降趋势，但降幅有所收敛。其中，信用债发行规模为466.24亿元，相较于去年7月543.85亿元，同比下降14.27%。7月内地房企海外债发行规模为6.75亿元，相较于去年7月332.2亿元，同比下降97.97%。

政策松绑边界已探明，短期重心集中在“保交楼”。同时，政策端依然是接下来楼市走向的关键指引。自去年四季度政策松绑方向确立，从助企纾困到全局性下调房贷利率水平，“供给和需求”层面的地产放松政策正经历由点及面演进，各地在“因城施策”框架下实现松绑的合理兑现。但整体在“追求稳定而非刺激”的松绑边界下，市场还是有一定“局限性”担忧。

而结合本次政治局会议“保交楼、稳民生”，以及郑州地方政策来看，后续在供给端，民营房企的资金压力缓解还是只能依赖市场信心恢复以及自我纾困，郑州政府给出的房企纾困模式来看，棚改统贷统还、收并购、破产重组及保障性租赁住房之外，AMC介入处置不良资产，引导房地产资金进入良性循环状态进程或加快。

需求端而言，推动改善型需求或成重要破局点，缩短房屋限售时限、出售税费减免、甚至放宽多套房限制等渐进式的宽松，有望推升市场量价逐步复苏。

地产估值仍阶段性承压，二线央国企或是超额收益来源。在民营房企融资偏紧的局面大概率延续，以及销售压力加大、居民信心不足的背景下，地产板块估值仍阶段性承压。

在政策托底基调、金融机构、房地产开发企业等各部门协同努力下，弱复苏的局面有望继续支撑，期待在“金九银十”能看到推货高峰的恢复正常，以及企业信用和投资的复苏。板块内部来看，二线央国企有望凭借融资优势、拿地和货值优势，获得板块内的超额收益来源。