2021年房地产市场表现前高后低，上半年偏热的市场环境引发楼市调控和信贷政策进一步收紧，叠加部分企业债务违约等风险暴露，下半年新房和二手房销售量急转直下，房企资金紧绷下建安与拿地意愿双双受阻，土地市场迅速冰封外，房地产投资累计同比增速持续回落。

面对房地产基本面的急转直下，9月底以来，监管层、地方政府边际宽松动作开始进行，行业回暖预期渐起，房地产能否“宽信用”来“稳增长”也成为市场关注焦点。那么本轮政策方向或在何方？当前政策预期又会对A股市场带来风格切换吗？

一、年底房地产微调预期较为强烈，融资预期向正常化进行

继9月27日，央行提及“两个维护”后，多方都相继释放利好信号，包括了银保监会、国新办、国务院副总理等都肯定了房地产平稳、健康发展基调，此后房地产政策调整开始围绕“按揭贷款”和房企融资的正常化进行：10月末个人住房贷款较9月环比增加1013亿元，房地产贷款投放规模均有较大幅度回升，一系列数据均反映住房信贷回暖迹象，房地产市场流动性正在修复中。除此之外，地方层面如义乌降低预售条件、哈尔滨出台“楼市十六条”维护楼市平稳发展，多地地方政府也通过购房补贴、降低预售条件、放宽限购政策等方式，刺激购房消费，带动供需增加。

表1: 9月底以来房地产利好信号梳理

数据来源：富国基金整理

二、房地产下行的“逆转绝非易事”，下一步政策着力点或在何方？

尽管当前房地产行业信贷政策修复正在进行，但地产基本面数据及宏观经济下行持续超预期下，逆转“地产销售-地产投资-地产购地”这个负向循环的绝非易事。一方面，地产作为传统宽信用的主要抓手，经验上“放水”确实是个必要条件；但另一方面，当前时期，稳增长需要以不产生更大的结构矛盾为前提，尤其“房住不炒”的长期导向下，地产大规模刺激政策仍存在较大争议。因此，房地产“托而不举”仍是大概率事件，至少宽信用加码次序上，房地产放松并非首选，同时下一步政策着力点也会考虑新的尝试方向，如加快发展保障性租赁住房。

图1：地产大变革视角下，预计明年保障性租赁住房对地产投资拉动或在2.1%左右

数据来源：国泰君安测算

三、当宽松政策预期成为共识，市场或进入积极可为窗口

整体而言，过度信用收缩后，政策回暖会带来市场情绪的改善。其中，短期低估值板块估值修复有望成为市场关注热点，尤其对于房地产投资，从终局思维下选择头部房企，短期可享受估值修复和长期格局优化行情。同时在总体经济和房地产的预期从“向下有底”转变为“触底反弹”前，新能源、军工、计算机等成长赛道的高增长优势仍较为“稀缺”，在市场的躁动期间，受政策支持和产业趋势双重驱动的科技成长仍是市场主要机会所在。